相続登記とは、亡くなった方（「被相続人」）の所有する不動産（土地・建物）がある場合に、その不動産の登記名義を相続人の方の名義に変更する登記のことです。

 

不動産の名義は、被相続人の死亡について死亡届を市区役所に届けても、自動的に変更されるものではありません。

不動産の登記名義は法務局が管轄していますので、法務局に対して相続登記の申請をしない限り、変わりません。

 

所有者不明土地問題の解決のため、令和６年４月１日から相続登記が義務化されました。

 

所有者不明土地とは、不動産登記簿の記載から直ちに所有者が判明しない、所有者が分かっても連絡がつかない土地のことです。

（例えば、登記簿上の所有者が亡くなっていて現在の所有者と一致しない土地や、転居や結婚等で住所や氏名が変わっている土地　などが該当します）

 

これまで相続登記は義務化されておらず任意でした。

①　あえて相続登記をしなくても不利益となることが少なかった　

②　相続した不動産の価値が乏しかったり、売却が難しい場合、あえて登記費用や手間をかけてまで相続登記をするメリットがない

といった理由から、相続登記がなされないままの不動産が増加しました。

 

所有者不明土地の増加が、民間の不動産取引や公共取引、復興事業の妨げとなっていることが、社会的に大きな問題となり、その解決策の一つとして、相続登記が法律上義務化されました。

（所有者と連絡がつかない・連絡を取れないため、再開発や道路拡張等のための用地取得といった公共事業が妨げられていました。）

相続登記が義務化されたことにより、相続によって不動産の所有権を取得した方は、次の３つの方法のいずれかをせねばなりません。

①　相続登記

②　相続人申告登記の申出

③　法定相続分による登記

 

一番望ましいのは、①相続登記　を行うことです。

 

遺産分割協議がまとまりそうにない・できない等すぐに相続登記を行うことができない事情がある場合は、②相続人申告登記の申出　を行いましょう。

この申出を行うことで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

 

③法定相続分による登記　を行うことは、あまりお勧めいたしません。

 

法定相続分による登記は、相続人全員からだけでなく、相続人の一人からでも行うことが可能です。

しかし、相続人の一人から相続人全員分の法定相続登記を安易に行うと、

●　登記の申請人にならなかった相続人については登記識別情報通知（以前の権利証のこと）が発行されないので、後日不動産を売却する際に手間費用がかかること

●　後日遺産分割がなされた場合、遺産分割協議に従った相続登記をする必要があるので、再度相続登記の手間・費用（登録免許税等）がかかること

●　共有名義にすることで将来更なる相続が発生した場合に、相続人が増加し、権利関係が複雑化、分散化するおそれが高いこと

から、おすすめできません。

 

ですので、このホームページでは、以下　①相続登記　と　②相続人申告登記の申出　について説明をいたします。

不動産の所有権登記名義人が亡くなった場合（相続開始した場合）、相続により所有権を取得した方は

①相続開始があったこと＝不動産の名義人が死亡したこと　

②その相続開始によって自分が不動産の所有権を取得したことを知った日　

から３年以内に、相続登記を行わなければなりません。（不動産登記法７６条の２第１項参照）

 

相続は死亡によって開始しますので、不動産の所有者が死亡した場合は、死亡の事実と死亡によって自らが所有権を相続したことを知ったときから３年以内に相続登記をしてください　ということです。

令和６年４月１日より前に既に相続が開始している場合は、

①令和６年４月１日　

②相続開始によって自分が相続人となったこと、そして、その相続によって自分が不動産の所有権を取得したことを知った日

のいずれか遅い日から３年以内に相続登記をしなければなりません。

 

令和６年４月１日以前に、相続開始と自分がその相続よって不動産の所有権を取得したことを知っていたけれど、相続登記を行っていなかった方は、

遅くとも令和９年３月３１日までに、相続登記をしなければなりません。

　例外的に相続登記の申請義務を負わない場合として、以下のケースが挙げられます。

●　亡くなった方と疎遠であるといった事情で、そもそも相続開始を知らない場合

●　亡くなったことは知っていたが、相続の対象となる不動産の存在自体を知らない場合　

等は相続登記の申請義務を負いません。

 

●　相続人が複数名（Ａ、Ｂ、Ｃの３名）いて遺言書がある場合、その遺言よって、「Ａに不動産（土地、建物）を相続させる」　または「Ａに不動産（土地、建物）を遺贈する」　と記載されていた場合は、

Ａさんは、相続開始によって自分が相続人となったことと不動産を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。

この場合は、遺言書によって不動産の所有権を取得しなかったＢさん、Ｃさんは相続登記の申請義務を負いません。

 

●　相続人の一人から、相続人全員の分の法定相続分での相続登記が行われている場合は、相続登記が既に行われているので、しなくても構いません。

 

ただし、法定相続分による相続登記が行われていても、後日相続人全員による遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割協議により所有権を取得した相続人は遺産分割協議の日から３年以内に所有権移転登記（相続登記）を行わなければなりません。

遺産分割協議の結果、所有権を取得しなかった相続人は申請義務を負いません。

最終的な権利帰属の結果を不動産登記簿に反映させる必要があるからです。

相続人申告登記とは、

相続登記の期限内に、対象となる不動産について、

①不動産の所有権登記名義人が亡くなっていること（相続が開始したこと）

②自分が名義人の相続人であること　を

申し出る（相続人申告登記の申出）と、登記官が職権で不動産登記簿に相続開始の旨と申し出を行った相続人の住所、氏名の登記を行うものです。

 

この申出を行うことで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

 

遺産分割協議等が済んで、最終的な所有者が確定している場合は、端的に相続登記を行えばよいので、本申出はあくまで早期の遺産分割協議等が難しい場合など、相続登記を行えない場合の暫定的な手段の位置づけです。

 

相続登記が長らく行われておらず、相続人が多数にわたり全員が判明しない場合や、相続関係で揉めていて、遺産分割の話合いが３年以内にまとまりそうにない　といったケースで、とりあえず相続登記の申請義務を履行しておく　といった場合に利用が考えられます。

相続人申告登記の申出にあたっては、

①申出を行う相続人の氏名・住所　

②所有者登記名義人の相続人であること　

③所有者登記名義人の相続開始年月日等　

を明らかにしなければなりません。

 

数次相続が発生している場合（登記名義人Ａさんの子Ｂさんが相続登記を行う前に亡くなっており、孫のＣさんが相続人となる場合）は、中間相続人（Ｂさん）についての情報も明らかにする必要があります。

①中間相続人の氏名・最後の住所　

②中間相続人が所有者登記名義人の相続人であること　

③中間相続人の相続開始年月日等　

④申出を行う相続人の氏名・住所　

⑤中間相続人の相続人であること　

⑥所有者登記名義人の相続開始年月日等　

を明らかにしなければなりません。

 

相続人が複数名いる場合、各相続人が単独で申出できますが、相続登記の義務を果たしたとみなされるのは、あくまで申出をした相続人のみですので注意してください。

他の相続人の分を勝手に申出することはできません。

ただし、他の相続人から委任を受けて代理人として申出をすることは可能です。（委任状等必要）

 

相続登記とは異なり、登録免許税がかかりません。

（登録免許税とは、登記申請に際に法務局に納める税金。）

 

相続人申告登記を行われた後に、相続人全員による遺産分割協議が成立した場合や遺産分割調停又は審判が成立した場合は、遺産分割協議等により所有権を取得した相続人は遺産分割協議等の日から３年以内に所有権移転登記（相続登記）を行わなければなりません。

相続人申告登記の申出はあくまで早期の遺産分割等が難しい場合の暫定的な手段の位置づけですので、遺産分割によって最終的な権利関係が決まった場合は、その結果を不動産登記簿謄本に反映させる必要があるからです。

①お電話またはフォーム（当ホームページの下部にもございます）からご相談・お問合せください。

面談による初回のご相談は無料です。

お気軽にご相談ください。

「わかりやすさ」「親しみやすさ」「丁寧さ」を心がけた誠実な対応をいたします。

※　お電話、メール、ｚｏｏｍ等直接お会いしない形式でのご相談は行っておりません。

↓

②面談日時を調整して、面談いたします。

出張相談も可能です。（別途交通費、出張費がかかります）

ご事情やお悩みをお伺いし、今回の相続に関する疑問にお答えいたします。

 

不動産登記簿謄本、評価証明書や納税通知書等をご持参いただき、相続開始日や相続人の人数等相続関係の概要が把握できれば、お見積りすることも可能です。

収集する戸籍謄本等の数や郵送費などの実費、申出を行う相続人の数、不動産の個数などにより費用・報酬は変わります。

 

御見積書や面談にて、ご納得されましたら、正式にご依頼ください。

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③被相続人や相続人の戸籍謄本や住民票等の収集

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④申出書類等の作成

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⑤委任状等申請書類へのご捺印

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⑥相続人申告登記の申出

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⑦相続人申告登記の完了

 

申出後、約１週間で登記が完了します。

（法務局の混み具合など処理スピードにより日数は変動します）

 

３万３０００円～（税込）＋実費（戸籍謄本等の費用、郵送費など）

 

※ 数次相続のケースや、申出を行う相続人の人数、収集する戸籍謄本等が多いケース、不動産が多いケースなど、個別事案の事情により変わります。

 

 

●司法書士は相続登記の専門家です。

民法・不動産登記法に精通しており、依頼者の方の代理人として相続登記申請を行うことを国に認められている国家資格者、専門家です。

安心して相続登記、相続人申告登記の申出のご依頼をしていただけたらと思います。

 

司法書士おおざわ事務所では、相続人申告登記の申出、相続登記、遺言書の作成、相続放棄を始めとした遺産相続手続きを考えておられる方のサポートを全力でさせていただきます。

 

遺言・相続、成年後見、売買・抵当権抹消を始めとした不動産登記や株式会社・合同会社の設立は当事務所の得意とする分野です。

 

「わかりやすさ」「親しみやすさ」「丁寧さ」をモットーにご対応いたしますので、

お気軽にご相談、お問い合わせください。

初回の相談は無料です。 

 

遺言書の作成や相続に関するお悩み、成年後見、贈与や売買・抵当権抹消・住所変更を始めとした不動産登記、株式会社・合同会社の設立に関しては、大阪市淀川区の司法書士おおざわ事務所へお声がけください。

 

当事務所に関係のない分野であっても、税理士、弁護士等他の専門家を無料でご紹介することも可能です。

 

少しでもあなたのお力になれれば幸いです。