相続登記とは、亡くなった方（「被相続人」）の所有する不動産（土地・建物）がある場合に、その不動産の登記名義を相続人の方の名義に変更する登記のことです。

 

不動産の名義は、被相続人の死亡について死亡届を市区役所に届けても、自動的に変更されるものではありません。

 

不動産の登記名義は法務局が管轄していますので、法務局に対して相続登記の申請をしない限り、変わりません。

 

ですので、相続登記をしない限り、相続によって本当は相続人の方が所有している不動産であるにも関わらず、被相続人の名義のままであったり、さらに、被相続人のご両親や祖父母の名義のままであるなど、被相続人より上の世代の方の名義のまま長らく放置されていることもあります。

 

相続登記を行うまえに、相続人も亡くなり、さらに相続が発生していることを数次相続といいます。

沢山の戸籍謄本等の収集や多くの相続人の協力が必要となり、多大な手間、費用、時間がかかるケースが多いです。

 

不動産が誰の名義か、抵当権などの担保が付いていないか　確認する方法は２つあります。

 

①法務局（登記所）より、不動産登記簿謄本を取得して確認する。

 

②登記情報提供サービスから、登記情報を取得して確認する。

 

 

●法務局から不動産登記簿謄本を取得すれば、現在の登記名義人が誰か、どのような権利移転の経緯（誰から購入したか、相続の経緯など）があったか、抵当権などの担保権がついていないか、といったことを確認することができます。

 

不動産登記簿謄本は全国どこの法務局でも取得できますし、相続人じゃなくても、誰でもが取得できます。

 

費用は、法務局に直接赴いて取得すれば、１通６００円です。

オンライン申請により請求・送付を受ける場合は、５００円です。
この場合は、オンライン申請できるソフトの準備等が必要となります。

 

 

●登記情報提供サービスにて、登記情報を取得することでも確認できます。

 

登記情報とは、不動産登記簿謄本と同じ内容ですが、書面ではなく、ＰＤＦ形式にて情報をダウンロードして確認するものです。

 

確認することのできる内容は、不動産登記簿謄本と同じですが、不動産登記簿謄本とは異なり、法務局の認証文がないこと、費用が安いことが違います。

 

認証文とは、「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。」などのように、法務局の登記官によるお墨付きの言葉のことを言います。

 

費用は１通３３２円です。

法務局の職員さんの手を煩わせないことや、認証文がない分、安くなっています。

登記情報提供サービスの利用のためには、インターネットの利用やPDFを見られること、登記情報提供サービスへの登録等が必要となります。

 

不動産登記簿謄本や登記情報を取得する際には、

●土地については、所在、地番

●建物については所在、家屋番号

が必要となります。

 

所在と住所（住居表示）は、大抵の場合異なります。

 

所在（○○市○○町○丁目）や地番（○○番○○）は、土地を特定するために一筆の土地ごとに付けられた番号です。

 

住居表示（○○市○○町○丁目○番○号）とは、住居である建物に対してつけられている番号のことで、主に郵便物の配達の効率化といった目的のためのものです。

 

所在、地番、家屋番号は、土地や建物の権利証、固定資産税・都市計画税納税通知書、法務局に備えられているブルーマップなどに記載されています。

 

ですので、不動産登記簿謄本や登記情報を取得する際には、身近にある固定資産税・都市計画税納税通知書や権利証などで所在等を確認して請求しましょう。

①相続登記に期限はありますか？ 

令和５年度の時点では、相続登記には、被相続人が亡くなったのち何カ月以内にしなければならないといった期限はありません。

 

②相続登記をしなければならない法律上の義務はありますか？

令和５年の時点で、相続登記を必ずしなければならないという法律上の義務もありません。

 

 

ただし、令和６年４月１日より、相続登記が法律上義務化されます。

①自分が相続人となる相続が開始したこと

（どなたかが亡くなって、自分がその相続人にあたることを知った）

②その相続によって、自分が不動産の所有権を取得したことを知った

以上、２点を知ったときから３年以内に相続登記をしなければならなくなりました。

 

また、正当な理由がないにもかかわらず、不動産の相続を知ってから３年以内に相続登記の申請をしないと、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

 

相続登記の放置が、現在深刻な問題となっている所有者不明土地問題や空き家問題の一因となっていたため、問題解消のために、相続登記が義務化されたのです。

 

 

●これまでに発生している相続については、令和６年４月１日から３年間の猶予期間内に相続登記の申請（相続人申告登記を含む）を行う必要があります。

●令和６年４月１日以降に発生する相続については、相続開始等を知ってから３年以内に相続登記を行う義務が生じます。

 

相続人が多数いる場合や相続人の所在が不明な場合・相続人が外国にいる場合、相続人間で争いがある場合など、3年間で遺産分割協議がまとまりそうにない場合などは、

 

①法定相続分で相続登記を行う

②相続人申告登記（ア、相続が発生したこと　イ、自分が相続人にあたること　の２点に関して、各相続人が法務局に申出する）を行う

 

上記①②のいずれかを行ったうえで、

後日、遺産分割協議や遺産分割協議調停等がまとまり、最終的な不動産の所有者が決まった段階で、その結果を反映する登記を行うということが考えられます。

亡くなられた方（「被相続人」）から相続人の方への名義変更の登記（相続登記）は、これまで期限も法律上の義務もなかったため、放置されがちでした。

 

不動産の相続登記をしなくて普段の生活で困ったなどという話をあまり聞いたことがありません。

 

しかし、以下の４つの理由から当事務所では少しでも早めに相続登記をすべきことを強くお勧めします。

 

①相続登記の放置による時間の経過によって、相続関係が複雑化し、解決のために手間、時間、費用がかかるようになります。

 

②相続登記の放置による時間の経過によって、必要な書類の収集や親族の協力が得られにくくなります。

 

③相続登記の放置が、昨今社会問題となっている空き家問題、所有者不明土地問題の原因の一つとされています。

 

④令和６年４月１日以降相続登記が義務化されますので、放置していても、いずれ対処せねばなりません。

 

 

①高齢化社会である現代では、相続や贈与（遺贈）によって不動産等の財産を取得する年齢が年々上昇しています。

相続人の高齢化が進んでいるため、相続発生後にすぐに相続人の死亡による二次相続（２回目の相続）が発生し、相続関係が複雑化する現象が起こっています。

 

相続発生後に早めに遺産分割協議（相続財産をどのように分けるのかという話合い）と相続登記をしておかないと、放っておいて時間が経つうちに、他の相続人が亡くなり、亡くなった相続人の相続人にあたる子や孫の関与まで必要になるなど、時間の経過によって相続人の増加・複雑化が進みます。

 

相続人である兄妹などの間で、あえて文書にまではしていないけれど合意している内容や背景・事情についても、子供の世代は全く知らなかったり、文書などの証拠がなく真偽不明のために、本来なら解決済みのこと（遺産の分け方）について、再度の話合いが必要になったり、金銭を要求（ハンコ代）したりといったこともあり得ます。

 

放置による時間の経過によって、相続人が増えれば増えるほど、集まって話し合いしたり、協力したり、話をまとめることが難しくなります。

 

時間が相当経った後にいざ相続した不動産を売却しようと考えたときには、疎遠な関係のほぼ会ったこともない親族が相続人として関わってきたりしたため、円滑な話し合いができなかったり、協力を得ることが難しくなったり、相続人が認知症を患って遺産分割の話し合いができない状態になっていたり、相続人が外国にいたり、相続人の所在（居場所）がそもそも不明になっていたりすることもあります。

 

そうすると、相続人の所在調査や、裁判所による遺産分割調停や成年後見制度、不在者財産管理人制度（いずれも裁判所を通じての時間と手間、費用のかかる面倒な手続）を利用する必要性が生じるなど、相続手続に多くの手間、時間と費用がかかることになります。

 

被相続人の方が亡くなって、すぐに相続登記をしておけば、このような事態を防ぐことが可能です。

 

 

②時間の経過により、必要な書類の収集が困難になるととともに、親族関係が疎遠となってゆきご親族の協力を得にくくなります。

亡くなった方から相続人の方へ名義を変更する際には、戸籍謄本、戸籍の附票、印鑑証明書、住民票等の行政機関が発行する書類が必要になりますが、時間が経てば経つほど、親族関係が疎遠になり親族の協力が得られにくくなったり、役所の書類保管期間の経過により廃棄されたりして、必要な書類の収集が難しくなることもあります。

 

 

③このような相続登記の放置が昨今社会問題となっている空き家問題、所有者不明土地問題の原因の一つにも挙げられています。

 

相続登記を放置している状態では、責任感も希薄となりがちで相続人の内の一人が費用を支出して空き家の補修をすることや、定期的な換気を行う等の管理をすることは、どうしても消極的になりがちです。

 

その結果として、空き家の老朽化を早め、資産価値を下げる、さらなる結果として、売るに売れない流通しにくい不動産として処分することも難しくなっていくことになります。

 

また、空き家や土地の所有者に相続が発生したけれど放置していると、自治体の税務部局が納税義務者の死亡の事実を把握できなかったり、相続人調査が十分にできずに、固定資産税の徴収事務や滞納整理事務に影響を及ぼすことにもなります。

 

相続登記の放置による相続関係の把握できない所有者不明土地は、２０％超もあり、その面積は九州全土より多いものとなっています。

 

それだけ広大な土地について利活用されないことや、固定資産税の徴収事務が停滞していることは、自治体やひいては日本にとって大きな損失です。

 

相続手続は空き家や所有者不明土地の所有者を確定させ、その管理責任や処分権者を明確にさせる重要な手続きでもあります。

 

 

④令和６年４月１日より相続登記が義務化されます。

ただし、３年間は猶予期間があります。

 

●これまでに発生している相続については、令和６年４月１日から３年間の猶予期間内に相続登記の申請（相続人申告登記を含む）を行う必要があり

●令和６年４月１日以降に発生する相続については、相続開始等を知ってから３年以内に相続登記を行う義務が生じます。

 

正当な理由がないにもかかわらず、不動産の相続を知ってから３年以内に相続登記の申請をしないと、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

 

 

以上４つの理由から、司法書士おおざわ事務所では、亡くなられた方が自宅・マンションなどの不動産を所有していた場合には、少しでも早く、不動産の名義を相続人の方へ変更（相続登記）することを強くお勧めします。

 

いずれしなければならないものですし、後回しにして放置していると余計に相続登記をすることが大変難しくなってしまいますので、
できるだけ早くその面倒なことに向き合って対処しませんか？

経験豊富な当事務所はそのお手伝いを喜んでさせていただきます！

面倒な手続きは司法書士おおざわ事務所がお引き受けします。

 

①不動産を売却する場合

 

②不動産を担保にお金を借りる場合

 

上記の場合には、不動産の現在の所有者が誰であるのか明らかにするために、不動産の名義を現在の所有者名義にするための登記である相続登記を必ず行わなければなりません。

 

不動産の名義が被相続人の名義となっていたり、さらにその上の世代の祖父母等の名義のままであれば、必ず現在の所有者である相続人の名義に変えた（相続登記）うえで、不動産の買主の名義に移したり（売買に基づく所有権移転登記）、

相続人の名義にした（相続登記）うえで、金銭の借り入れをうけて抵当権などの担保権を設定する登記（抵当権設定登記）を行います。

 

売買に基づく所有権移転登記や抵当権設定登記の前提として、必ず相続登記をしなければならないルールとなっています。

 

相続した不動産の売却や不動産を担保に融資を受けることを検討している方は、ぜひ司法書士おおざわ事務所へご相談ください。

相続登記のお手伝いを喜んでさせていただきます！

 

●遺産分割協議書（相続人が実印にて押印）

 

●印鑑証明書

 

●被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの経過が分かる戸籍謄本（除籍謄本）

 

●被相続人の最後の住所地のわかる住民票の除票や戸籍の附票

 

●相続人の戸籍謄抄本（被相続人の死亡日以降のもの）

 

●相続人の住民票の写しや戸籍の附票

 

※重複するものは一通でOK

 

 

法定相続分の割合で相続登記を行う場合は、遺産分割協議書や遺言書等のように相続財産の分け方について定めた書面が不要です。

 

●被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの経過が分かる戸籍謄本（除籍謄本）

 

●被相続人の最後の住所地のわかる住民票の除票や戸籍の附票

 

●相続人の戸籍謄抄本（被相続人の死亡日以降のもの）

 

●相続人の住民票の写しや戸籍の附票

 

※重複するものは一通でOK

 

１．公正証書遺言書と法務局にて保管されていた自筆証書遺言書（自筆証書遺言書保管制度によるもの）の場合と、

２．それ以外（自筆証書遺言書、秘密証書遺言書）の場合

とで必要書類が異なります。

 

遺産分割協議書に基づく相続登記や法定相続分の割合の相続登記に比べて、必要な戸籍謄本の数が少なくて済むのが特徴です。

 

遺言書に基づく相続登記や必要書類　に関しては、別のページを設けていますので、下記のリンクよりご参照願います。

 

不動産登記簿謄本などで、不動産の名義を確認したところ、不動産の名義人が被相続人ではなく、その上の世代である被相続人の父母や祖父母名義である場合、必要な書類（戸籍謄本等）が多くなります。

 

相続登記を行うまえに、相続人も亡くなり、さらに相続が発生していることを数次相続といいますが、昭和の初期や大正時代などの手書きの古い戸籍謄本を数多く取り寄せる必要が出てきます。

 

現在の民法ではなく、それ以前の民法に従って、相続人を把握・確定する必要がある場合もあります。

 

手書きの非常に読みにくい戸籍謄本を読み解いたり、家督相続など現在と異なる相続のルールの把握、法定相続分が現在と異なるなど、相続登記の専門家でなければ、困難な場合もありますので、そのような場合は相続登記の専門家である当事務所にご相談、ご依頼ください。

 

司法書士おおざわ事務所は、あなたの抱えている相続に関連するお悩みを全力でサポートいたします。

当事務所では名義の変更に必要な戸籍等の収集から遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更手続きまでトータルでサポートいたします。

 

相続登記を自分で行えば、専門家に依頼する費用を節約できますので、自分でできるのなら、自分でしてしまいたいと考えるのは、ごく自然なことです。

 

両親のどちらかが亡くなり、相続人は子である自分だけである、もう一方の親と自分だけである、不動産の名義も被相続人の名義であるなど、シンプルなケースであれば、時間と労力をかければ、可能かもしれません。

 

しかし、そのためには法定相続分や相続人等、相続関係についての知識や相続登記の申請書や必要な書類の把握のために、インターネットで検索したり、書籍を購入したり、時には法務局に相談（登記手続案内）をしに行ったりせねばならないかもしれません。

 

法務局の登記手続案内では、個別具体的な内容に踏み込んだ相談には応じないのが原則ですので、時間と労力をかけたけれど、今回の相続に関する疑問については結局分からずじまいになるかもしれません。

 

戸籍謄本については、本籍地の市区役所で取得できるものですので、遠方ですと、その市役所のホームページを調べて、戸籍請求の書面を作成して郵送したり、小為替を買ったりせねばなりません。

被相続人の出生から死亡までの経緯の分かる全ての戸籍謄本が必要になりますので、被相続人の本籍地が変わっている（転籍）場合には、更に別の市区役所に戸籍謄本を請求しなければなりません。

古い戸籍謄本だったりすると、手書きだったりするので、必要な情報を読み解くのも大変です。

 

法定相続分とは異なる遺産の分け方をする場合（相続人が複数名いる場合に、特定の相続人だけが不動産を相続する等）には、遺産分割協議書が必要となりますが、その書き方も調べなければなりません。

 

相続登記の申請書の書き方も調べなければなりません。

そのためには、相続登記の登録免許税の計算のために、固定資産税の評価証明書を取得したり、納税通知書で把握せねばなりません。

 

やっと時間と労力をかけて相続登記の申請ができても、馴れない相続登記の申請（書面による申請）のために、申請書や必要書類に不備があり、訂正（補正）を求められるかもしれません。

そうすると、法務局へ平日赴いて、補正しなければならないかもしれません。

 

手間・時間・労力とそれらの精神的な負担を考えると、費用はかかっても、最初から全てを専門家に任せるのも選択肢の一つです。

 

司法書士おおざわ事務所は、経験豊富な相続登記の専門家です。

あなたの抱えている相続に関連するお悩みを全力でサポートいたします。

 

当事務所では名義の変更に必要な戸籍等の収集から遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更手続きまでトータルでサポートいたします。

 

少しでも、あなたのお力になれれば幸いです。

①お電話またはフォーム（当ホームページの下部にございます）からご相談・お問合せください。

 

初回の相談は無料です。

お気軽にご相談ください。

「わかりやすさ」「親しみやすさ」「丁寧さ」を心がけた誠実な対応をいたします。

 

 

 

②面談日時を調整して、面談いたします。

出張相談も可能です。（別途交通費、出張費がかかります）

ご事情やお悩みをお伺いし、今回の相続に関する疑問にお答えいたします。

 

不動産登記簿謄本や登記情報、評価証明書や納税通知書、相続人の人数等相続関係の概要が把握できれば、お見積りすることも可能です。

 

収集する戸籍謄本等の数や郵送費などの実費、相続人の数、不動産の個数などにより費用・報酬が異なりますので、ご相談される相続の内容が抽象的である、財産の内容や相続人の数が判然としない場合には、お見積りすることは難しいです。

不動産登記簿謄本や固定資産評価証明書（登記申請する年度のもの。過去のものは不可）により不動産の数、評価額、相続人の数など相続関係を把握できる場合には、実費以外の見積は可能です。

 

相続登記の手続きや、必要書類、費用などを確認されたうえで、ご納得されましたら、正式にご依頼ください。

 

 

③遺言書の内容確認、相続人の調査・戸籍謄本や住民票等の収集

 

 

④遺産分割協議書や登記申請書類の作成

 

 

⑤遺産分割協議書や登記申請書類へのご捺印

 

 

⑥相続登記の申請

 

 

⑦相続登記の完了

登記申請後、約１週間で登記完了
（緊急事態宣言やコロナウイルスの影響等による法務局の処理スピードにより日数は変動します）

 

 

【依頼者の方にしていただくこと】

・相続登記書類へのご署名・ご捺印

 

・相続人の方の印鑑証明書の取得

 

・遺産分割協議を行うこと（どのように分けるか話合う）

 

※遺産分割協議に依頼者の方の代理人として参加して、協議・話し合うことはできません。

依頼者の方の代理人として遺産分割協議を行うことは、弁護士さん以外できません。

 

 

　８万８０００円～（税込）＋実費（登録免許税、戸籍謄本等の費用、郵送費など）

 

※登録免許税は、相続登記申請をする際に法務局へ納める税金です。

固定資産評価額×０.４％＝登録免許税額

 

※ 数次相続の場合、相続人が多数の場合、不動産が多い場合など、事案の難易度により上記費用（８万８０００円）は変わります。

 

●司法書士は相続登記の専門家です。

民法・不動産登記法に精通しており、依頼者の方の代理人として相続登記申請を行うことを国に認められている国家資格者、専門家です。

安心して相続登記のご依頼をしていただけたらと思います。

 

 

【当事務所が提供するサービス内容】

●相続に関するご相談

 

●不動産の権利関係（誰の名義か、抵当権等ついていないか）の調査・把握

 

●相続人調査

 

●戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍謄本）の収集

 

●遺言書の確認

 

●遺産分割協議書の作成

 

●住民票の写し、戸籍の附票の収集

 

●相続関係説明図の作成

 

●不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）の取得、固定資産評価証明書の取得

 

●相続した不動産の名義変更手続（相続登記）

 

 

不動産を３、４か所以上所有している場合や預貯金口座を複数お持ちの場合には、法定相続情報証明制度（法定相続情報一覧図）のご利用も併せて検討されることをおススメいたします。

３、４か所以上名義変更の手続きが必要な場合にはメリットを感じることができると考えます。

 

 

司法書士おおざわ事務所では、相続登記、遺言書の作成、相続放棄を始めとした遺産相続手続きを考えておられる方のサポートを全力でさせていただきます。

 

遺言・相続、成年後見、売買・抵当権抹消を始めとした不動産登記や株式会社・合同会社の設立は当事務所の得意とする分野です。

 

「わかりやすさ」「親しみやすさ」「丁寧さ」をモットーにご対応いたしますので、

お気軽にご相談、お問い合わせください。

初回の相談は無料です。 

 

遺言書の作成や相続に関するお悩み、成年後見、贈与や売買・抵当権抹消・住所変更を始めとした不動産登記、株式会社・合同会社の設立に関しては、大阪市淀川区の司法書士おおざわ事務所へお声がけください。

 

当事務所に関係のない分野であっても、税理士、弁護士等他の専門家を無料でご紹介することも可能です。

 

少しでもあなたのお力になれれば幸いです。