土地・建物といった不動産を購入（売買）する場合、一般的には仲介業者である不動産業者の方を通じて、不動産の売買契約を締結し、代金や所有権移転登記に必要な書類の授受の際（「決済」）には、司法書士が立会って、売主さん、買主さん双方の意思を確認（本人確認、対象物件の確認、購入意思の確認）し、

所有権移転に必要な書類が揃っていれば、代金の授受が行われ、その後に必要な書類をお預かりした司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行います。

 

所有権移転申請後、約１週間程で登記も完了して、登記識別情報通知（昔でいうところの「権利証」。その人が不動産を所有している証となる非常に重要な情報）等の登記完了後の書類が

買主さんの手元に渡されるという流れになります。

 

不動産業者の方を通さずに、親子の間や親族等の身内の間で、不動産を売買する場合であっても、売買契約書の作成、代金の授受、名義を変更する所有権移転登記をきちんと行う必要があります。

当事務所にご依頼いただければ、売買契約から所有権移転登記までの手続きをきちんとおこなうことができます。

 

売買代金は時価（その時の実勢価格）によるのが原則です。

時価よりも大幅に安い金額で売買を行うと、時価と実際の売買代金との差額を贈与したものと扱われ、差額に贈与税が課税されます（みなし贈与）。

 

親子や親族の間での売買だからと、実勢価格とかけ離れた安い売買代金での売買が、通常の売買と同様に認められてしまうと、贈与税や相続税の抜け道となってしまうために、上記のような扱いがされているのです。

 

その他にも、売買においては、実際の代金の授受が要件となりますので、売買代金の支払いが

実際にはないような、出世払い（お金のある時に払ってもらう）といった扱いは、実質的には贈与と変わらないので、売買としては認められません。

 

●親子間や親族の間での不動産の売買でも、実勢価格に沿った適正な価格での売買と代金の授受をきちんと行わないといけません。

 

不動産の現在の所有者の方（売主さん）の現在のご住所と不動産登記簿上の住所が異なる場合や、結婚等によって氏名が変わっている場合には、売買による所有権移転登記を行う前提として、住所変更の登記や氏名変更の登記が必要となります。

 

不動産を所有している方が、引越しをして住所が変わっても、不動産の登記簿上の住所が自動的に新住所に変わることはありませんし、同じように、不動産を所有している方が結婚や離婚をして、氏名が変わっても、不動産の登記簿上の氏名が自動的に現在の氏名に変わることはありません。

 

不動産を所有している方そのもの（主体）には変更がなく、単に住所や氏名が変わった場合に、不動産登記簿上の旧住所や旧氏名を現在の住所や氏名に変更するための登記を住所変更登記、氏名変更登記と云います。

 

住所の変更や氏名が変更された方が所有している不動産を売る場合や不動産に抵当権を設定する場合、抵当権を抹消する場合には、必ず住所変更登記等を行わなければなりません。

なぜなら、所有権移転登記や抵当権抹消登記等を法務局（登記所）に申請する場合に、不動産登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合には、法務局（登記所）としては住所・氏名が登記簿の記載と一致しないのため、同一の人物か分からないので、登記申請を受理できないからです。

①登記原因証明情報（司法書士が作成してくれる）

実印で押印しなければならない。

 

②印鑑証明書（登記を申請する時から時において３か月以内に発行されたもの）

 

③権利証・登記識別情報通知

（所有者しか基本持っていないものなので非常に重要。紛失等しても再発行してくれない）

※紛失している場合には、別途それに代わる手続が必要になる。

 

④登記委任状（司法書士が作成してくれる）

 

⑤本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）

 

⑥実印

 

農地を売買する場合には、その他に都道府県知事の許可等、農地法で定められている許可書が必要となります。

 

①住民票　認印での押印でも可能

 

②登記委任状（司法書士が作成してくれる）

 

③本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）

 

④お認印

売買による所有権移転登記を行うためには、不動産を管轄する法務局へ登録免許税という税金を必ず納めなければなりません。

 

●土地の売買の場合には、

固定資産税評価額×１.５％

（固定資産税の課税通知書や固定資産評価証明書等に記載されています。売買を行う年度の評価額に基づきます。過去の年度の評価額ではダメです）

 

●建物の売買の場合には、

・住宅用家屋として購入する場合で、住宅用家屋証明書を発行してもらえるなら、

固定資産税評価額×０.３％

 

・上記以外の場合は、

固定資産税評価額×２％

 

例：土地１０００万円、建物５００万円の評価額で、住宅用の家屋として購入して、住宅用家屋証明書を発行してもらえる条件を満たしていれば、

土地は１５万円（１０００万円×０.０１５）、建物は１万５，０００円（５００万円×０.００３）の登録免許税がかかります。

 

建物が倉庫や事務所のように住宅用家屋ではない場合や、住宅用の家屋を購入しても古い建物のため住宅用家屋証明書を発行してもらえない場合は、

１０万円（５００万円×０.０２）の登録免許税がかかります。

 

当事務所へ売買による所有権移転登記をご依頼される場合の報酬です。

 

５万５０００円～＋実費　（税込）

※事案により異なります

 

売買・贈与・相続登記等の不動産登記についてのご相談やお見積りは無料で承っております。

ご依頼をいただく前に、お見積りいたしますので、見積もりの後に当事務所へご依頼されるかどうかお決めいただいて構いません。

当事務所での面談を行う前に、内容の簡単な確認やお見積りに必要な書類のご案内をさせていただきます。

 

※お電話やメールでのお見積りには応じかねます。

 

売買による所有権移転登記を行う際に、必要となる書類の費用です。

・印鑑証明書や住民票の費用

・不動産登記簿謄本の費用

・郵送代

・固定資産評価証明書の費用

 

①当事務所にて面談

電話、ネット、メールからご連絡ください

 

②必要な書類の収集や登記申請の書類の作成と署名・押印

 

③登記申請（登記申請後、約１週間程で登記完了）

 

④登記完了後の書類のお渡し

 

当事務所では、不動産の売買（所有権移転登記）や贈与を始めとした不動産登記を考えておられる方のサポートを全力でさせていただきます。

不動産業者の方からのご依頼もお待ちしております。

 

遺言・相続、成年後見、贈与を始めとした不動産登記は当事務所の得意とする分野です。

「わかりやすさ」「親しみやすさ」「丁寧さ」をモットーにご対応いたしますので、

お気軽にご相談、お問い合わせください。

初回の相談は無料です。 

 

遺言書の作成や相続に関するお悩み、成年後見、贈与や売買・抵当権抹消・住所変更を始めとした不動産登記に関しては、大阪市淀川区の司法書士おおざわ事務所へお声がけください。

当事務所に関係のない分野であっても、税理士、弁護士等他の専門家を無料でご紹介することも可能です。

少しでもあなたのお力になれれば幸いです。