抵当権とは、お金の貸主が、お金を借りた方（借主）が返済をできなくなった場合に備えて、不動産に抵当権という名前の担保をつけておくと、万が一借主が返済できなくなった場合には、その不動産を競売等で売却して、その売却代金から貸したお金を優先的に回収することができる権利です。

 

　お金を貸す銀行等の金融機関は、住宅ローン等の多額のお金を貸す場合には、貸したお金を必ず回収し、決して損をしないようにするため、必ず抵当権なり根抵当権と呼ばれる担保権を付けて、万が一の場合（返済が滞る場合）に備えます。

 

住宅ローン等の多額のお金を借りた場合には、金融機関等が主導して抵当権設定登記がなされます。

金融機関側としては、貸すお金が多いほどリスクが大きくなるので、抵当権設定登記が行われないと多額のお金を貸せません。

 

　根抵当権とは、抵当権の一種で、根抵当権者（お金の貸主）と債務者（借主）との間の不特定の債権・取引（銀行取引、手形債権等）を担保するものです。

企業間の取引において、頻繁に借入や返済を行う場合には、その都度抵当権を設定して、抵当権を抹消することを繰り返すことは面倒だし、費用がかかり不経済なので、一定の範囲の取引によって生じた債権を極度額という名前の枠を決めてその限度で、貸して、返してといったことを繰り返すことができるようにしながら、担保することのできる根抵当権というものが利用されます。

例えば、４０００万円という極度額で、銀行取引を対象とした根抵当権を設定すると、最大４０００万円までは、銀行とのお金の貸し借りをいくら繰り返しても、その根抵当権で担保されることになります。

 

※ 抵当権の抹消登記も根抵当権抹消登記も、必要書類や処理方法は同じなので、以降は抵当権抹消登記を念頭に解説をさせていただきます。

　抵当権抹消登記とは、不動産に付いている抵当権という名前の担保権を消すために行う登記のことです。

 

住宅ローンを借りる際には、銀行等の金融機関が主導して抵当権設定登記をしてくれますが、

住宅ローンを返済し終えたときには、金融機関側が主導して抵当権抹消登記を行ってくれることはありません。

完済すると、自動的に抵当権の登記が抹消されるわけではありません。

 

金融機関は抵当権抹消に必要な書類を渡してくれるので、あとは完済された方（抵当不動産の所有者の方）がその書類を使って、自ら抵当権抹消登記をしなければなりません。

金融機関が勝手に抵当権抹消登記をしてくれるわけではありません。

 

●金融機関から渡された書類を使って、自ら抵当権抹消登記の申請をしないと、抵当権の登記は消えないのです。

①不動産を売却する場合

②借換えにより新たな融資を受ける場合

 

 

①不動産を売却する場合

　不動産を売却する場合に、その不動産に抵当権が付いている場合には、必ず抵当権抹消登記を行わなければなりません。

他人のローンが残ったままの抵当権の負担の付いた不動産を買う方は、ほとんどいません。

（買っても、売主のローン返済が滞れば、競売等によって、その不動産の所有権を失うリスクがあります。）

また、実際には売主のローンが完済されていたとしても、抵当権が残ったままだと、買う側には分かりません。

　

買う側も住宅ローン等を組んでその不動産を購入する場合には、買主が借りた金融機関が抵当権の設定を行いますが、設定する抵当権よりも、優先する先順位の抵当権が残ったままだと、住宅ローンを貸してくれません。

 

②住宅ローンの借り換えにより、新たに融資を受ける場合

　既存の住宅ローンよりも金利が安い等の理由によって、違う金融機関から新たに住宅ローンを借りる（借り換え）場合、既存の住宅ローンを担保する抵当権を抹消しなければ、新たな金融機関はローンを貸してくれません。

　抵当権抹消登記に期限はありません。

 

　但し、ローン完済後も抵当権抹消に必要な書類を受け取ったにもかかわらず、そのまま放置されると、金融機関の代表者が変わったり、金融機関が合併等して、名称等が変わったり、無くなったりして、抵当権抹消登記を行うためには、再度金融機関から必要書類の交付を受ける必要がある可能性がございます。

放置することで、そもそも必要書類を紛失する可能性も高まります。

 

要約しますとデメリットとしては、抵当権抹消登記を放置すると、無駄に時間や費用がかかったり、手間が増えます。

 

●抵当権抹消登記を放置すると、無駄に時間や費用がかかったり、手間が増えますので、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類をもらったら、ただちに抵当権抹消登記を行うことをおススメします。

一般的には、

①登記原因証明情報

　解除証書や弁済証書、放棄証書等のタイトルの書類や、抵当権設定契約証書等に放棄しました等の金融機関の印鑑が押されているだけの場合もあります。

 

②抵当権の登記済証もしくは登記識別情報通知

　多くの場合は、抵当権設定契約証書に法務局の印鑑が押されている物が登記済証にあたります。

 

③金融機関の会社法人番号もしくは資格証明書

　会社法人番号が分かればよいので、昨今は資格証明書はない場合が多いです。

 

④登記委任状

 

　その他にも、金融機関の名称や本店の場所が変わっていたりすると、金融機関の登記事項証明書が付いていることもございます。

◆当事務所の報酬＋実費　

 

住所変更登記・氏名変更登記が必要な場合には、

別途住所変更登記・氏名変更登記の報酬と実費

も頂きます。

 

●当事務所の報酬：１万１０００円～（税込）

住所変更登記の有無、不動産の個数等の事案により加算

 

●実費

□登録免許税（法務局に納める税金。必ず納めなければなりません。）

　抵当権の付いている不動産１つにつき１，０００円。

　土地１つと建物１つに抵当権が付いていれば、２，０００円の登録免許税がかかります。

□不動産登記簿謄本代　１通につき５００円

□郵送費用

□住民票が必要だった場合は、その費用